Mas isso não significa que está “tudo liberado” quando se mora em condomínio.

A segurança do coletivo é a regra primordial quando se fala em reformas em geral mas, em condomínios, recentemente que as normas foram mais discutidas e ampliadas. A ABNT publicou em abril de 2014 a NBR 16.280, que diz respeito a execução de obras dentro de unidades em condomínios e muitos condomínios já adotaram as novas regras. A regra diz que alguns tipos de obras demandam uma análise maior, inclusive a elaboração de uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) assinada por um engenheiro ou arquiteto.

Uma ART ou RRT deve ser vista como “contrato”, já que é firmado entre as partes e serve de garantia de que quem está prestando o serviço é um profissional habilitado e supervisionado pelo órgão competente.

Quais obras precisam de ART/RRT e deve ser feitas por empresas especializadas?
Todos aqueles serviços que:

• necessitem do uso de ferramentas de impacto E/OU;
• modifiquem a conformação da edificação E/OU;
• alterem o uso da edificação E/OU;
• alterem as partes constituintes (instalações) da edificação E/OU;
• modifiquem o projeto da edificação.

Isso pode incluir:

• quebra de paredes,
• troca de pisos com uso de ferramentas de impacto,
• instalação de forros de gesso com alteração nos pontos de iluminação;
• instalação de novas tomadas em alvenaria ou móveis;
• instalação de novas esquadrias (inclusive fechamento de sacada);
• instalação de aparelhos com características diferentes do projetado, como climatizadores de ar ou aquecedores de água com potência diferente do projetado (maior);
• serviços em altura como a instalação de climatizadores com uso de rapel ou com o corpo para fora da edificação;
• instalação de banheiras (acréscimo de carga e alteração de áreas impermeabilizadas).
• reparos hidráulicos e elétricos que necessitem de ferramentas de impacto como marretas, marteletes, etc.

Alterações na instalação elétrica, que necessitem de engenheiro eletricista, também requerem ART ou RRT.

Isso pode incluir:

• a troca de pisos (sem ferramentas de impacto);
• execução de pinturas;
• instalação de forros de gesso sem instalações elétricas adicionais;
• instalação de chuveiro elétrico no lugar do chuveiro comum, utilizando ponto elétrico existente (deixado pela construtora, sem alteração de projeto);
• instalação de aparelho climatizador em ponto específico deixado pela construtora (sem serviço em altura e sem alteração de projeto);
• instalação de redes de proteção sem a projeção do corpo para fora da edificação;
• pequenos reparos hidráulicos e elétricos, que não mexam na parte estrutural da edificação.

IMPORTANTE: Mesmo que estes serviços não exijam a ART ou RRT, sempre busque profissionais comprovadamente capacitados. Isso é essencial para que haja segurança para da sua família e do seu patrimônio, bem como do próprio prestador de serviço.

Qual seria o novo procedimento sugerido para os casos de reformas? 

1. O condômino deverá contratar um profissional habilitado (arquiteto ou engenheiro) para elaborar laudo técnico e um plano de reforma, detalhando o que deseja realizar em sua unidade.
2. Com base nesse plano, deverá ser elaborada uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica).
3. Todos esses documentos devem ser entregues ao síndico que fará uma análise técnica e jurídica sobre a obra a ser realizada (pode depender do envolvimento do conselho ou até de uma assembleia, dependendo do tamanho da obra).
4. Por fim, o síndico deverá emitir uma resposta formal para o condômino, autorizando ou não o início da obra. Em caso de resposta negativa, sugere-se ao síndico conversar pessoalmente com o condômino para explicar os riscos que levaram à decisão e eventualmente achar uma alternativa para ambos os lados.
5. Após liberado o início da obra, é importante que o condômino entregue uma lista de pessoas autorizadas a entrar no condomínio durante a sua obra (nome, CPF ou RG, empresa).
6. Durante a obra, o condômino é responsável por manter um diário sobre os andamentos das atividades.
7. Quando disponível, o condômino deverá basear sua obra no Manual de operação, uso, e manutenção da edificação, além do Programa de Manutenção do condomínio.

O procedimento acima é apenas sugestão. Cada condomínio deverá definir suas regras em assembleia, buscando sempre chegar em um consenso sobre o que é melhor para o coletivo.

Os princípios da NBR 16.280 pretendem evitar desabamentos, rachaduras ou outro tipo de dano que possa impactar na segurança dos condôminos (envolvidos com a obra ou não), durante a obra e depois de muitos anos após a reforma. Uma pequena rachadura hoje, pode levar à grandes danos à estrutura do prédio no futuro. Apenas um profissional habilitado poderá avaliar esses riscos. Por isso, fique atento e não se esqueça que quando se trata de riscos de vida, todo o cuidado é essencial!